Directiva EPBD sobre ‘edificios verdes’: qué cambia para los edificios empresariales y del sector terciario

La Directiva europea relativa a la eficiencia energética de los edificios, EPBD (UE) 2024/1275, se conoce en Italia como la ‘directiva de edificios verdes’. Es un nombre engañoso, porque la parte que tendrá el impacto más inmediato no se refiere a las viviendas: afecta a oficinas, tiendas, hoteles, centros sanitarios, escuelas y naves industriales.

Para quienes gestionan inmuebles empresariales, la cuestión práctica es una: la directiva no exige renovar todos los edificios. Exige conocer cómo consumen energía, sacar de la franja de peor rendimiento a los que están más rezagados y dotarlos de sistemas que controlen las instalaciones.

En resumen:

• También afecta a los edificios no residenciales, con plazos que comienzan en 2026.
• Las dos obligaciones más próximas para el sector terciario son las instalaciones solares en nuevos edificios de más de 250 metros cuadrados y la automatización de las instalaciones de más de 70 kW antes de finales de 2029.
• Los estándares mínimos de eficiencia afectan a los edificios de peor rendimiento, no a todos.
• Italia todavía no ha transpuesto la directiva: las normas operativas llegarán con los decretos nacionales.

Qué es la EPBD y por qué afecta a los inmuebles empresariales

La EPBD es la directiva que establece los objetivos europeos de eficiencia energética del parque inmobiliario con vistas a la descarbonización para 2050. No se aplica directamente a los propietarios: obliga a los Estados miembros, que deben transponerla a la legislación nacional.
Esto explica por qué muchas informaciones alarmistas han sido imprecisas. La directiva no obliga a un propietario a iniciar obras antes de una fecha determinada: obliga a los Estados a alcanzar resultados medibles en el conjunto de su parque inmobiliario, y son las normas nacionales las que determinan cómo hacerlo.
Sin embargo, para los edificios no residenciales, las implicaciones prácticas cambian poco. Los objetivos europeos se traducen en obligaciones para los edificios nuevos, las renovaciones importantes, las instalaciones y los equipos técnicos, y las fechas correspondientes ya están establecidas.

En qué punto se encuentra Italia

Este es el elemento de incertidumbre que debe tenerse en cuenta al leer cualquier contenido sobre el tema, incluido este artículo.
El plazo de transposición era el 29 de mayo de 2026 e Italia llegó a esa fecha sin haber transpuesto la directiva. También faltaba el plan nacional de renovación de edificios, que debía presentarse antes del 31 de diciembre de 2025, lo que dio lugar a la apertura de un procedimiento de infracción.
En la práctica, esto significa dos cosas. La primera es que los umbrales, las exenciones y los procedimientos de aplicación en Italia serán los establecidos en los decretos de transposición, que deberán consultarse cuando se publiquen. La segunda es que las fechas europeas siguen siendo la referencia para planificar: quien espere al decreto para empezar a evaluar sus edificios tendrá que actuar con prisas.

Los plazos importantes para los edificios del sector terciario

Las fechas son las establecidas en la directiva: la transposición nacional puede precisarlas, introducir exenciones y definir los procedimientos de verificación.

Qué significa realmente ‘el 16 % peor’

Este es el punto que más se malinterpreta. Los MEPS no establecen una misma clase energética para todos los edificios: fijan un umbral relativo, calculado sobre el parque inmobiliario nacional existente el 1 de enero de 2020 y medido en kWh por metro cuadrado al año.
Para 2030, los edificios no residenciales deben salir del grupo que comprende el 16 % de peor rendimiento del parque inmobiliario; para 2033, deben salir del 26 % de peor rendimiento. En la práctica, la obligación afecta primero a los inmuebles menos eficientes energéticamente. Para saber si un edificio está en riesgo, hay que conocer su consumo específico real, no solo la clase indicada en el certificado de eficiencia energética (APE).
El certificado de eficiencia energética también cambia: la directiva prevé una escala armonizada de la A a la G, con la clase A reservada a los edificios de cero emisiones y la G correspondiente a los edificios menos eficientes.

Qué conviene hacer ahora

Mientras se esperan los decretos, el trabajo útil no es normativo, sino de recopilación de información:

• Conocer el consumo energético real de los edificios. El consumo específico por metro cuadrado es la unidad utilizada para los MEPS y debe calcularse a partir del consumo real. También es el punto de partida de la auditoría energética.
• Inventariar la potencia de las instalaciones. El umbral BACS de 70 kW, aplicable antes de finales de 2029, afecta a muchos más edificios de lo que se piensa: conviene identificar los inmuebles que superan el umbral antes de que se acerque la fecha límite.
• Evaluar las cubiertas. La superficie, la orientación y la capacidad de carga determinan si la obligación solar será sencilla o costosa, y esta evaluación requiere tiempo.
• Ordenar las intervenciones según su plazo de amortización. Los plazos son una limitación, no un plan. Las intervenciones deben elegirse según su rentabilidad, como explicamos en la guía sobre mejora de la eficiencia energética.
• Conservar las pruebas. El consumo histórico, las intervenciones realizadas y el rendimiento antes y después serán necesarios para demostrar el cumplimiento y acceder a las ayudas.

Sector por sector: dónde llegarán antes las obligaciones

La misma obligación tiene implicaciones diferentes según el tipo de inmueble:

• Oficinas y sedes centrales: las instalaciones centralizadas suelen superar los umbrales de potencia previstos para la automatización, y los aparcamientos de empresa pueden activar los requisitos relativos a los puntos de recarga. Más información: cómo reducir el consumo energético en la oficina.
• Comercio minorista y centros comerciales: muchos puntos de venta son pequeños y suelen estar alquilados. La cuestión es determinar quién, entre el propietario y el arrendatario, realiza y paga las intervenciones y quién conserva los datos. Más información: gestión energética en el comercio minorista y en los centros comerciales.
• Hoteles: las grandes superficies, las instalaciones importantes y la necesidad de mantener el confort continuamente hacen que la automatización sea la opción más práctica antes de intervenir en la envolvente del edificio. Más información: gestión energética en hoteles.
• Hospitales y residencias asistidas: elevada potencia instalada e instalaciones que funcionan continuamente. Es fácil superar los umbrales BACS, pero deben gestionarse sin comprometer la continuidad operativa ni el confort. Más información: gestión energética de hospitales y residencias asistidas.
• Escuelas y edificios públicos: un parque inmobiliario a menudo antiguo y, por tanto, más expuesto a los estándares mínimos de eficiencia, aunque existen fondos específicos y obligaciones ya vigentes para el sector público. Más información: mejora de la eficiencia energética en las escuelas y en los edificios públicos.

Las ayudas son útiles, pero también tienen plazos

Las obligaciones europeas y las ayudas nacionales siguen calendarios distintos, y conviene tenerlo en cuenta al planificar.
El programa Conto Termico también está abierto a las empresas para intervenciones en edificios del sector terciario, como aislamiento, iluminación eficiente y sistemas de automatización de edificios, mientras que el nuevo Plan Transición 5.0 también incluye activos intangibles interconectados, como los programas de monitorización. Estas medidas tienen sus propios periodos de elegibilidad: quien planifique las intervenciones únicamente según los plazos de la directiva corre el riesgo de llegar tarde para obtener las ayudas.

Cómo encaja con las certificaciones y la ISO 50001

Tres vías diferentes que requieren, en gran medida, los mismos datos.
La EPBD es normativa y se refiere al rendimiento del edificio. Las certificaciones LEED, BREEAM y WELL son voluntarias y responden a las necesidades del mercado. La ISO 50001 es un sistema de gestión que estructura los procesos internos.
Quienes las abordan por separado terminan recopilando la misma información tres veces. Quienes establecen una única vez la monitorización del consumo energético y de las condiciones ambientales cubren las necesidades de información de las tres y también estarán preparados cuando lleguen los decretos de transposición.

La obligación BACS es la que afecta primero a las instalaciones

De todos los plazos, la obligación de automatización es la más concreta para quienes gestionan edificios existentes, porque no exige intervenir en la envolvente del edificio.
La directiva exige que los edificios no residenciales con instalaciones de calefacción por encima de una determinada potencia dispongan de sistemas de automatización y control, siempre que sea técnica y económicamente viable: el umbral de 290 kW ya está previsto, mientras que el de 70 kW deberá cumplirse antes de finales de 2029.
Estos sistemas deben poder monitorizar y analizar el consumo energético, detectar pérdidas de eficiencia de las instalaciones y permitir ajustar su regulación. Son las funciones de un BMS, que hoy también pueden ofrecerse en edificios medianos y pequeños mediante soluciones en la nube más ligeras, como explicamos en nuestro artículo sobre BMS y automatización de edificios.

Las herramientas: el cumplimiento normativo y el ahorro se basan en los mismos datos

Todo lo que la directiva exige demostrar parte de la misma base: conocer cuánta energía consume cada edificio, cómo evoluciona el consumo y en qué condiciones de confort.
El software de gestión energética de UTwin cubre esta necesidad: suministro de contadores inteligentes y sensores IoT para energía, agua, gas y parámetros ambientales; recopilación de datos en la nube; visualización sobre el modelo del edificio; algoritmos de IA que detectan anomalías; y regulación remota de las instalaciones según el clima exterior y la ocupación.
En edificios donde un BMS tradicional no ofrece una rentabilidad suficiente, como tiendas, supermercados, hoteles, residencias asistidas y pequeñas sedes, la plataforma funciona como un BMS ligero, con un CAPEX hasta un 70 % inferior. Cuando ya existe un BMS, se integra con él y amplía sus funciones de automatización.
El software de mantenimiento integrado (CMMS) registra las intervenciones y proporciona la documentación necesaria para demostrar el cumplimiento.

Preguntas frecuentes

• ¿Obliga la directiva EPBD a las empresas a renovar sus edificios?

  No, no directamente. La directiva obliga a los Estados miembros a alcanzar objetivos para el parque inmobiliario nacional, mientras que las normas de transposición establecen las obligaciones y los procedimientos. Para los edificios no residenciales, los estándares mínimos de eficiencia energética afectan al segmento de peor rendimiento, no a todos los edificios.

• ¿Cuáles son los plazos más próximos para los edificios no residenciales?

  Los plazos más próximos son la obligación de instalar sistemas solares en los nuevos edificios no residenciales de más de 250 metros cuadrados antes del 31 de diciembre de 2026 y, en los edificios de más de 500 metros cuadrados sometidos a una renovación importante, antes del 31 de diciembre de 2027. Después llega la obligación de instalar sistemas de automatización y control en edificios con instalaciones de más de 70 kW antes de finales de 2029.

• ¿Ha transpuesto Italia la directiva EPBD?

  Al llegar el plazo del 29 de mayo de 2026, la transposición aún no se había completado y el plan nacional de renovación de edificios también estaba retrasado. Las normas de aplicación en Italia, incluidas las posibles exenciones, serán las establecidas por los decretos de transposición.

• ¿Qué cambia en el certificado de eficiencia energética?

  La directiva prevé una escala armonizada de la A a la G, con la clase A reservada a los edificios de cero emisiones y la G a los edificios menos eficientes, así como un certificado con más información y comparable a escala europea.

• ¿Qué relación existe entre la EPBD y la obligación de instalar sistemas de automatización?

  La obligación BACS está prevista en la propia directiva para los edificios no residenciales cuyas instalaciones superen determinados umbrales de potencia, siempre que sea técnica y económicamente viable. Es la medida que más afecta a los edificios existentes porque se refiere a las instalaciones, no a la envolvente del edificio.

Por dónde empezar

El primer paso cuesta casi nada: elaborar una lista de los edificios del patrimonio inmobiliario con su superficie, consumo específico anual, potencia de las instalaciones de calefacción, presencia de un sistema de automatización y número de plazas de aparcamiento.
Esa tabla ya muestra qué inmuebles se verán afectados primero y qué obligaciones llegarán antes, y transforma una directiva percibida como amenazante en un plan de trabajo estructurado por prioridades.