Diferencia entre mantenimiento ordinario y extraordinario: tabla, ejemplos y comparación de costes

Mantenimiento ordinario y extraordinario: qué significa realmente

Comprender la diferencia entre mantenimiento ordinario y extraordinario es fundamental para quienes gestionan inmuebles, tanto en el ámbito privado como en el condominial. Esta distinción influye en los permisos de obra, el reparto de los gastos y el acceso a incentivos fiscales. Conocer las normas ayuda a evitar errores, sanciones y conflictos.

Definiciones según la normativa italiana

El mantenimiento ordinario incluye todas las intervenciones de reparación, renovación y sustitución de acabados de los edificios, así como las necesarias para mantener en buen estado las instalaciones tecnológicas existentes. Son trabajos que no modifican la estructura ni el uso del inmueble.
El mantenimiento extraordinario, en cambio, se refiere a obras que modifican partes estructurales del edificio o de las instalaciones, sin alterar el volumen total ni el uso previsto. También incluye intervenciones de mejora y renovación que van más allá de la simple conservación.

Tabla comparativa: mantenimiento ordinario vs extraordinario

La siguiente tabla compara los principales aspectos de ambos tipos de mantenimiento:

• Definición: Ordinario = conservación y reparación; Extraordinario = modificaciones estructurales o de instalaciones
• Ejemplos: Ordinario = pintura, sustitución de grifos; Extraordinario = rehabilitación del tejado, desplazamiento de tabiques
• Permisos: Ordinario = obra libre; Extraordinario = CILA o SCIA
• Quién paga: Ordinario = inquilino o comunidad; Extraordinario = propietario o comunidad
• Bonificaciones fiscales: Ordinario = excluidas; Extraordinario = a menudo permitidas

Ejemplos prácticos de intervenciones

Para identificar fácilmente el tipo de intervención, a continuación se muestran algunos ejemplos concretos:

• Mantenimiento ordinario:
• Pintura de paredes interiores o exteriores
• Sustitución de sanitarios o grifería
• Limpieza y reparación de canalones y bajantes
• Mantenimiento periódico de instalaciones (caldera, ascensor)

• Mantenimiento extraordinario:
• Rehabilitación del tejado o de la fachada
• Sustitución completa de instalaciones eléctricas o hidráulicas
• Desplazamiento o demolición de tabiques
• Refuerzo estructural de forjados o cimientos

Permisos y trámites administrativos

Para el mantenimiento ordinario no se requieren permisos de obra: se trata de obra libre.
El mantenimiento extraordinario, en cambio, requiere la presentación de trámites como la CILA (Comunicación de Inicio de Obras Certificada) para intervenciones no estructurales, o la SCIA (Declaración Responsable de Inicio de Actividad) para trabajos que afectan a elementos estructurales. Las recientes simplificaciones normativas han agilizado los procedimientos, pero siempre es importante verificar los requisitos específicos en el Ayuntamiento correspondiente.

Gastos y reparto de costes

El reparto de los gastos varía según el tipo de intervención:

• Mantenimiento ordinario:
• Inquilino responsable en los contratos de arrendamiento (art. 1576 del Código Civil)
• Comunidad para las zonas comunes, según coeficientes

• Mantenimiento extraordinario:
• Propietario en caso de arrendamiento
• Comunidad para las zonas comunes, con reparto por coeficientes

Esta distinción es fundamental para evitar conflictos y planificar correctamente el presupuesto.

Bonificaciones fiscales e incentivos

Las intervenciones de mantenimiento extraordinario pueden acceder a incentivos fiscales como la bonificación por rehabilitación o el ecobono, siempre que cumplan los requisitos legales. El mantenimiento ordinario generalmente queda excluido de los incentivos, salvo cuando forma parte de obras más amplias en las zonas comunes del edificio.

Cuándo recurrir a un técnico

Es recomendable confiar en un profesional para la correcta clasificación de las intervenciones, la gestión de los trámites administrativos y el acceso a los beneficios fiscales. Un técnico cualificado ayuda a evitar errores y a cumplir toda la normativa vigente.

Gestión digital del mantenimiento: ventajas concretas

El uso de herramientas digitales como el Digital Twin y los sistemas CMMS permite rastrear cada intervención, centralizar documentación y plazos, facilitar el reparto de gastos y mejorar la colaboración entre administradores, técnicos y proveedores. La gestión digital reduce errores, tiempos y costes, haciendo el mantenimiento más eficiente y transparente.

Resumen: por qué la distinción es fundamental

Conocer la diferencia entre mantenimiento ordinario y extraordinario es esencial para una gestión inmobiliaria consciente. Solo así es posible planificar correctamente los gastos, cumplir la normativa y aprovechar todas las oportunidades de ahorro e innovación.