Mantenimiento extraordinario: qué es, lista de obras y gestión de intervenciones y trabajos de construcción

Por qué es esencial distinguir el mantenimiento extraordinario

El mantenimiento extraordinario representa un aspecto crucial en la gestión de edificios, instalaciones y activos inmobiliarios. Comprender la diferencia entre mantenimiento ordinario, mantenimiento extraordinario y rehabilitación es esencial para evitar errores normativos, planificar correctamente las intervenciones y optimizar los costes. La correcta clasificación de las intervenciones permite acceder a incentivos fiscales y cumplir con los procedimientos administrativos exigidos por la ley.

Definición legal de mantenimiento extraordinario

Según el artículo 3, letra b) del D.P.R. 380/2001, el mantenimiento extraordinario incluye obras y modificaciones necesarias para renovar o sustituir incluso partes estructurales de los edificios, así como para integrar instalaciones sanitarias y tecnológicas, siempre que no se altere el volumen total ni el uso previsto. La Ley de Simplificación 120/2020 amplió la definición, incluyendo la subdivisión y la unificación de unidades inmobiliarias, sin cambios de volumen ni de uso.

Lista de obras de mantenimiento extraordinario

Las intervenciones de mantenimiento extraordinario son numerosas y varían según las necesidades del inmueble. A continuación, una panorámica de las principales obras permitidas:

• Subdivisión o unificación de unidades inmobiliarias sin aumento de volumen
• Reubicación o construcción de tabiques interiores
• Renovación y actualización de instalaciones tecnológicas (eléctrica, hidráulica, calefacción)
• Refuerzo o sustitución de elementos estructurales (forjados, escaleras, pilares)
• Instalación o sustitución de ascensores y montacargas
• Rehabilitación de cubiertas con posible aislamiento
• Instalación de sistemas de aislamiento térmico e intervenciones de eficiencia energética
• Sustitución de carpinterías exteriores y ventanas
• Obras en patios, jardines y zonas exteriores (portones, cercas, pavimentación)
• Instalación de paneles solares o fotovoltaicos

Recuerda: cada intervención debe respetar los límites normativos, sin modificar el volumen del edificio ni su uso previsto.

Autorizaciones y gestión administrativa

Se requieren autorizaciones específicas para el mantenimiento extraordinario:

• CILA (Comunicación de Inicio de Obras): para intervenciones que no afectan a elementos estructurales
• SCIA (Comunicación Certificada de Inicio de Actividad): para obras que afectan a elementos estructurales

Las solicitudes se presentan a través de la Ventanilla Única de Edificación municipal, con el apoyo de un profesional habilitado que certifica la conformidad de las intervenciones. Una correcta gestión documental es esencial para evitar sanciones y garantizar la trazabilidad de las obras.

Diferencias con el mantenimiento ordinario y la rehabilitación edilicia

Es importante distinguir el mantenimiento extraordinario de otras categorías de intervención:

• Mantenimiento ordinario: incluye reparación, renovación y sustitución de acabados, sin cambios estructurales o de instalaciones significativos (por ejemplo, pintura, sustitución de suelos).
• Rehabilitación edilicia: se refiere a intervenciones más invasivas, como demoliciones, reconstrucciones, cambios de uso o aumentos de volumen, que requieren permisos más complejos.

La correcta clasificación de las intervenciones evita errores procedimentales y sanciones administrativas.

Aspectos fiscales y deducciones

Las intervenciones de mantenimiento extraordinario pueden beneficiarse de incentivos fiscales como el bono de rehabilitación y el IVA reducido del 10% para obras realizadas por empresas. Algunos materiales adquiridos directamente por el cliente pueden estar sujetos al IVA ordinario del 22%. Es fundamental conservar toda la documentación para acceder a las deducciones.

Gestión de las intervenciones: criticidades y mejores prácticas

La gestión del mantenimiento extraordinario presenta varias criticidades:

• Coordinación entre las partes implicadas (propietarios, profesionales, contratistas, administradores)
• Recopilación y actualización de datos relacionados con las intervenciones
• Seguimiento del avance de las obras y del cumplimiento de los plazos
• Gestión de la documentación técnica y administrativa

Para una gestión eficaz, se recomienda:

1. Centralizar la información en un único sistema accesible
2. Definir roles y responsabilidades claros para cada fase de la intervención
3. Utilizar herramientas digitales para la trazabilidad y el intercambio de datos
4. Verificar periódicamente el estado de avance y actualizar la documentación

Digitalización y software de gestión: el papel de UTwin

La adopción de soluciones digitales como Digital Twin y CMMS permite simplificar la gestión de las intervenciones de mantenimiento extraordinario. Estas herramientas permiten:

• Centralizar toda la información relacionada con los edificios y las intervenciones
• Rastrear cada fase de las obras y supervisar los plazos
• Facilitar la colaboración entre equipos técnicos, administrativos y contratistas
• Reducir errores y tiempos de gestión gracias al acceso rápido a los datos

UTwin integra funcionalidades de Digital Twin y CMMS, ofreciendo una única plataforma para la gestión digital de edificios. Con UTwin es posible archivar documentos, planificar intervenciones, supervisar el avance de los trabajos y garantizar la trazabilidad completa de cada operación, mejorando la eficiencia y la transparencia.

Consejos prácticos para una gestión eficaz

Para gestionar de la mejor manera el mantenimiento extraordinario, es fundamental:

• Verificar siempre la normativa local y los procedimientos municipales
• Apoyarse en profesionales habilitados para la correcta clasificación y gestión de permisos
• Utilizar herramientas digitales para centralizar datos y documentación
• Planificar cuidadosamente cada fase de la intervención, controlando costes y plazos

Una gestión estructurada y digital de las intervenciones garantiza seguridad, ahorro de costes y cumplimiento normativo.