Ero tavanomaisen ja poikkeuksellisen kunnossapidon välillä: vertailutaulukko, esimerkit ja kustannukset

Tavanomainen ja poikkeuksellinen kunnossapito: mitä se todella tarkoittaa

Tavanomaisen ja poikkeuksellisen kunnossapidon eron ymmärtäminen on olennaista kaikille kiinteistöjä hallinnoiville, sekä yksityisesti että taloyhtiöissä. Tämä erottelu vaikuttaa rakennuslupiin, kustannusten jakamiseen ja verokannustimien hyödyntämiseen. Sääntöjen tunteminen auttaa välttämään virheitä, sanktioita ja ristiriitoja.

Määritelmät Italian lainsäädännön mukaan

Tavanomainen kunnossapito kattaa kaikki korjaukset, uusimiset ja pintojen vaihdot rakennuksissa sekä toimet, joilla pidetään olemassa olevat tekniset järjestelmät toimintakunnossa. Nämä työt eivät muuta rakennuksen rakennetta tai käyttötarkoitusta.
Poikkeuksellinen kunnossapito puolestaan koskee töitä, jotka muuttavat rakennuksen tai järjestelmien rakenteellisia osia muuttamatta kuitenkaan kokonaisvolyymia tai käyttötarkoitusta. Tähän luokkaan kuuluvat myös parannus- ja modernisointitoimet, jotka ylittävät pelkän säilyttämisen.

Vertailutaulukko: tavanomainen vs. poikkeuksellinen kunnossapito

Seuraava taulukko vertailee näiden kahden kunnossapitotyypin keskeisiä ominaisuuksia:

• Määritelmä: Tavanomainen = säilyttäminen ja korjaus; Poikkeuksellinen = rakenteelliset tai tekniset muutokset
• Esimerkit: Tavanomainen = maalaus, hanojen vaihto; Poikkeuksellinen = katon uusiminen, väliseinien siirto
• Luvat: Tavanomainen = ei vaadita; Poikkeuksellinen = CILA tai SCIA
• Kuka maksaa: Tavanomainen = vuokralainen tai taloyhtiö; Poikkeuksellinen = omistaja tai taloyhtiö
• Verokannustimet: Tavanomainen = ei sovelleta; Poikkeuksellinen = usein mahdollista

Käytännön esimerkkejä toimenpiteistä

Alla on joitakin käytännön esimerkkejä, joiden avulla toimenpiteen tyyppi on helppo tunnistaa:

• Tavanomainen kunnossapito:
• Sisä- tai ulkoseinien maalaus
• Saniteettilaitteiden tai hanojen vaihto
• Kourujen ja syöksytorvien puhdistus ja korjaus
• Järjestelmien määräaikaishuolto (kattila, hissi)

• Poikkeuksellinen kunnossapito:
• Katon tai julkisivun uusiminen
• Sähkö- tai putkijärjestelmien täydellinen uusiminen
• Väliseinien siirtäminen tai purkaminen
• Rakenteellinen vahvistaminen lattioille tai perustuksille

Luvat ja hallinnolliset menettelyt

Tavanomainen kunnossapito ei edellytä rakennuslupia, vaan se kuuluu lupavapaaseen rakentamiseen.
Poikkeuksellinen kunnossapito edellyttää sen sijaan ilmoituksia kuten CILA (sertifioitu työn aloitusilmoitus) ei-rakenteellisille töille tai SCIA (sertifioitu toiminnan aloitusilmoitus) rakenteellisia osia koskeville töille. Viimeaikaiset lainsäädännölliset yksinkertaistukset ovat keventäneet menettelyjä, mutta paikalliset vaatimukset on aina syytä tarkistaa kunnalta.

Kustannukset ja kulujen jakaminen

Kustannusten jakaminen vaihtelee toimenpiteen tyypin mukaan:

• Tavanomainen kunnossapito:
• Vuokralainen vastuussa vuokrasopimuksen mukaan
• Taloyhtiö yhteisistä tiloista osakelukujen mukaisesti

• Poikkeuksellinen kunnossapito:
• Omistaja vuokraustilanteessa
• Taloyhtiö yhteisistä tiloista suhteellisella jaolla

Tämä erottelu on ratkaisevan tärkeä riitojen välttämiseksi ja budjetin asianmukaiseksi suunnitteluksi.

Verokannustimet ja edut

Poikkeukselliset kunnossapitotyöt voivat olla oikeutettuja verokannustimiin, kuten remonttibonukseen tai energiatehokkuusbonukseen, mikäli lain vaatimukset täyttyvät. Tavanomainen kunnossapito on yleensä rajattu kannustimien ulkopuolelle, ellei se ole osa laajempia taloyhtiön yhteisiin tiloihin kohdistuvia töitä.

Milloin kääntyä asiantuntijan puoleen

On suositeltavaa kääntyä pätevän ammattilaisen puoleen töiden oikean luokittelun, lupamenettelyjen ja verohyötyjen hallinnan varmistamiseksi. Kokenut asiantuntija auttaa välttämään virheitä ja noudattamaan voimassa olevaa lainsäädäntöä.

Digitaalinen kunnossapidon hallinta: konkreettiset hyödyt

Digitaalisten työkalujen, kuten Digital Twin -ratkaisujen ja CMMS-järjestelmien käyttö mahdollistaa jokaisen toimenpiteen seurannan, dokumentaation ja määräaikojen keskittämisen, kustannusten jaon helpottamisen sekä yhteistyön parantamisen isännöitsijöiden, teknikoiden ja toimittajien välillä. Digitaalinen hallinta vähentää virheitä, aikaa ja kustannuksia sekä tekee kunnossapidosta tehokkaampaa ja läpinäkyvämpää.

Yhteenveto: miksi erottelu on ratkaisevaa

Tavanomaisen ja poikkeuksellisen kunnossapidon eron tunteminen on välttämätöntä vastuullisessa kiinteistönhallinnassa. Vain näin voidaan suunnitella kustannukset oikein, noudattaa sääntelyä ja hyödyntää kaikki säästön ja innovoinnin mahdollisuudet.