EPBD-Richtlinie für „grüne Gebäude“: Was sich für Unternehmensgebäude und Nichtwohngebäude ändert

Die europäische Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, EPBD (EU) 2024/1275, ist in Italien als „Richtlinie für grüne Gebäude“ bekannt. Diese Bezeichnung ist irreführend, denn die unmittelbarsten Auswirkungen betreffen nicht Wohnhäuser, sondern Büros, Geschäfte, Hotels, Gesundheitseinrichtungen, Schulen und Industriehallen.

Für Betreiber von Gewerbeimmobilien gibt es einen zentralen praktischen Punkt. Die Richtlinie verlangt nicht, alle Gebäude zu renovieren. Sie verlangt, den Energieverbrauch der Gebäude zu kennen, die energetisch schlechtesten Gebäude aus dem unteren Leistungsbereich herauszuführen und sie mit Systemen zur Steuerung der technischen Anlagen auszustatten.

Kurz zusammengefasst:

• Sie betrifft auch Nichtwohngebäude; die ersten Fristen beginnen 2026.
• Die beiden unmittelbarsten Pflichten für Nichtwohngebäude sind Solaranlagen auf Neubauten mit mehr als 250 Quadratmetern und die Automatisierung von Anlagen über 70 kW bis Ende 2029.
• Die Mindeststandards für die Energieeffizienz betreffen die Gebäude mit der schlechtesten Leistung, nicht alle Gebäude.
• Italien hat die Richtlinie noch nicht umgesetzt: Die praktischen Regeln werden durch nationale Verordnungen eingeführt.

Was ist die EPBD und warum betrifft sie Gewerbeimmobilien?

Die EPBD legt die europäischen Ziele für die Energieeffizienz des Gebäudebestands im Hinblick auf die Dekarbonisierung bis 2050 fest. Sie gilt nicht unmittelbar für Eigentümer, sondern verpflichtet die Mitgliedstaaten, die sie in nationales Recht umsetzen müssen.
Das erklärt, warum viele alarmistische Berichte ungenau waren. Die Richtlinie verpflichtet Eigentümer nicht dazu, bis zu einem bestimmten Datum eine Baustelle einzurichten. Sie verpflichtet die Staaten, messbare Ergebnisse für ihren Gebäudebestand zu erzielen; wie dies geschieht, legen die nationalen Vorschriften fest.
Für Nichtwohngebäude ändern sich die praktischen Auswirkungen jedoch kaum. Die europäischen Ziele führen zu Anforderungen an Neubauten, größere Renovierungen, technische Anlagen und Ausstattungen. Die entsprechenden Fristen sind bereits festgelegt.

Wo steht Italien?

Dies ist der Unsicherheitsfaktor, den man bei allen Inhalten zu diesem Thema – auch bei diesem Artikel – berücksichtigen sollte.
Die Umsetzungsfrist endete am 29. Mai 2026. Italien erreichte diesen Termin, ohne die Richtlinie umgesetzt zu haben. Auch der nationale Gebäuderenovierungsplan fehlte, obwohl er bis zum 31. Dezember 2025 hätte übermittelt werden müssen. In der Folge wurde ein Vertragsverletzungsverfahren eingeleitet.
Praktisch bedeutet das zweierlei. Erstens werden die Schwellenwerte, Ausnahmen und Anwendungsmodalitäten in Italien durch die Umsetzungsverordnungen festgelegt, die nach ihrer Veröffentlichung geprüft werden müssen. Zweitens bleiben die europäischen Termine die maßgebliche Grundlage für die Planung: Wer mit der Bewertung seiner Gebäude bis zum Erlass der Verordnung wartet, wird unter Zeitdruck geraten.

Die wichtigsten Fristen für Nichtwohngebäude

Es gelten die in der Richtlinie festgelegten Termine. Die nationale Umsetzung kann sie präzisieren, Ausnahmen vorsehen und die Prüfverfahren definieren.

Was bedeutet „die schlechtesten 16 %“ tatsächlich?

Dies ist der am häufigsten missverstandene Punkt. Die MEPS legen nicht für alle Gebäude dieselbe Energieklasse fest, sondern einen relativen Schwellenwert, der anhand des nationalen Gebäudebestands vom 1. Januar 2020 berechnet und in kWh pro Quadratmeter und Jahr gemessen wird.
Bis 2030 müssen Nichtwohngebäude aus dem Bereich der energetisch schlechtesten 16 % des Gebäudebestands herausgeführt werden; bis 2033 gilt dies für die schlechtesten 26 %. Praktisch betrifft die Pflicht zuerst die energetisch ineffizientesten Immobilien. Um festzustellen, ob ein Gebäude gefährdet ist, muss sein tatsächlicher spezifischer Energieverbrauch bekannt sein – nicht nur die auf dem Energieausweis angegebene Klasse.
Auch der Energieausweis ändert sich: Die Richtlinie sieht eine harmonisierte Skala von A bis G vor. Klasse A ist Gebäuden mit Nullemissionen vorbehalten, Klasse G entspricht den ineffizientesten Gebäuden.

Was jetzt sinnvoll ist

Bis die Verordnungen vorliegen, besteht die sinnvolle Arbeit nicht in der Gesetzgebung, sondern in der Bestandsaufnahme:

• Ermitteln Sie den tatsächlichen Energieverbrauch Ihrer Gebäude. Der spezifische Verbrauch pro Quadratmeter ist die Maßeinheit der MEPS und muss anhand realer Verbrauchsdaten berechnet werden. Er bildet auch den Ausgangspunkt für ein Energieaudit.
• Erfassen Sie die Leistung der technischen Anlagen. Der BACS-Schwellenwert von 70 kW, der bis Ende 2029 gilt, betrifft wesentlich mehr Gebäude als oft angenommen. Es empfiehlt sich, die Immobilien oberhalb des Schwellenwerts frühzeitig zu erfassen.
• Bewerten Sie die Dächer. Fläche, Ausrichtung und Tragfähigkeit entscheiden darüber, ob die Solarpflicht einfach oder kostspielig umzusetzen ist. Diese Bewertung braucht Zeit.
• Ordnen Sie Maßnahmen nach ihrer Amortisationszeit. Fristen sind Rahmenbedingungen, aber kein Plan. Maßnahmen sollten weiterhin nach ihrer Wirtschaftlichkeit ausgewählt werden, wie wir in unserem Leitfaden zur Steigerung der Energieeffizienz von Gebäuden erläutern.
• Bewahren Sie Nachweise auf. Historische Verbrauchsdaten, durchgeführte Maßnahmen und Leistungswerte vor und nach den Maßnahmen werden benötigt, um die Compliance nachzuweisen und Förderungen zu erhalten.

Branche für Branche: Wo die Pflichten zuerst greifen

Dieselbe Pflicht wirkt sich je nach Immobilientyp unterschiedlich aus:

• Büros und Unternehmenszentralen: Zentrale Anlagen überschreiten häufig die für die Automatisierung vorgesehenen Leistungsschwellen. Unternehmensparkplätze können außerdem Anforderungen an Ladepunkte auslösen. Mehr dazu: Energieverbrauch im Büro senken.
• Einzelhandel und Einkaufszentren: Viele einzelne Verkaufsstellen sind klein und häufig angemietet. Entscheidend ist, wer – Eigentümer oder Mieter – die Maßnahmen durchführt und bezahlt und wer die Daten verwaltet. Mehr dazu: Energiemanagement im Einzelhandel und in Einkaufszentren.
• Hotels: Große Flächen, umfangreiche technische Anlagen und kontinuierliche Komfortanforderungen machen die Automatisierung zum praktikabelsten ersten Schritt, bevor die Gebäudehülle verändert wird. Mehr dazu: Energiemanagement in Hotels.
• Krankenhäuser und Pflegeeinrichtungen: Hohe installierte Leistung und ständig laufende Anlagen. Die BACS-Schwellenwerte werden leicht überschritten, doch die Anforderungen müssen erfüllt werden, ohne Betriebsabläufe oder Komfort zu beeinträchtigen. Mehr dazu: Energiemanagement in Krankenhäusern und Pflegeeinrichtungen.
• Schulen und öffentliche Gebäude: Der Gebäudebestand ist häufig veraltet und damit stärker von den Mindeststandards betroffen. Gleichzeitig gibt es spezielle Fördermittel und bereits geltende Pflichten für den öffentlichen Sektor. Mehr dazu: Energieeffizienz in Schulen und in öffentlichen Gebäuden.

Förderungen helfen, haben aber eigene Fristen

Europäische Pflichten und nationale Förderungen folgen unterschiedlichen Zeitplänen, die bei der Planung berücksichtigt werden sollten.
Das Conto Termico steht Unternehmen ebenfalls für Maßnahmen an Nichtwohngebäuden offen, darunter Dämmung, effiziente Beleuchtung und Gebäudeautomatisierung. Der neue Transitionsplan 5.0 umfasst außerdem vernetzte immaterielle Güter wie Überwachungssoftware. Diese Maßnahmen haben eigene Förderzeiträume: Wer Arbeiten ausschließlich anhand der Fristen der Richtlinie plant, riskiert, den Förderzeitraum zu verpassen.

Wie die Richtlinie mit Zertifizierungen und ISO 50001 zusammenspielt

Drei unterschiedliche Ansätze, die größtenteils dieselben Daten benötigen.
Die EPBD ist eine gesetzliche Regelung und betrifft die Gebäudeleistung. Die Zertifizierungen LEED, BREEAM und WELL sind freiwillig und dienen den Anforderungen des Marktes. Die ISO 50001 ist ein Managementsystem, das interne Prozesse strukturiert.
Wer diese Ansätze getrennt verfolgt, erhebt dieselben Informationen dreimal. Wer die Überwachung des Energieverbrauchs und der Umgebungsbedingungen einmal einrichtet, deckt den Informationsbedarf aller drei Ansätze ab und ist auch vorbereitet, wenn die Umsetzungsverordnungen erscheinen.

Die BACS-Pflicht betrifft zuerst die technischen Anlagen

Von allen Fristen ist die Pflicht zur Automatisierung für Betreiber bestehender Gebäude am greifbarsten, weil dafür die Gebäudehülle nicht verändert werden muss.
Die Richtlinie verlangt, dass Nichtwohngebäude mit Heizungsanlagen oberhalb einer bestimmten Leistung – sofern technisch und wirtschaftlich machbar – mit Systemen für Gebäudeautomation und -steuerung ausgestattet werden. Der Schwellenwert von 290 kW ist bereits vorgesehen; der Schwellenwert von 70 kW gilt bis Ende 2029.
Ein solches System muss den Energieverbrauch überwachen und analysieren, Effizienzverluste der Anlagen erkennen und Anpassungen der Regelung ermöglichen. Das sind die Funktionen eines BMS. In mittelgroßen und kleinen Gebäuden lassen sie sich heute auch mit schlankeren Cloud-Lösungen umsetzen, wie wir in unserem Beitrag über BMS und Gebäudeautomation erläutern.

Die Instrumente: Compliance und Einsparungen basieren auf denselben Daten

Alles, was laut Richtlinie nachgewiesen werden muss, beruht auf derselben Grundlage: zu wissen, wie viel Energie jedes Gebäude verbraucht, wie sich der Verbrauch entwickelt und unter welchen Komfortbedingungen dies geschieht.
Die Energiemanagement-Software von UTwin deckt diesen Bereich ab: Bereitstellung von Smart Metern und IoT-Sensoren für Energie, Wasser, Gas und Umgebungsparameter, Datenerfassung in der Cloud, Visualisierung auf dem Gebäudemodell, KI-Algorithmen zur Erkennung von Anomalien sowie Fernsteuerung der Anlagen anhand des Außenklimas und der Gebäudebelegung.
Bei Gebäuden, in denen sich ein herkömmliches BMS nicht rechnet – etwa Verkaufsstellen, Supermärkte, Hotels, Pflegeeinrichtungen und kleinere Standorte –, fungiert die Plattform als Light-BMS mit bis zu 70 % geringeren CAPEX. Ist bereits ein BMS vorhanden, wird die Plattform integriert und erweitert dessen Automatisierungsfunktionen.
Die integrierte Instandhaltungssoftware (CMMS) dokumentiert die Maßnahmen und liefert damit die Unterlagen, die zum Nachweis der Compliance benötigt werden.

Häufig gestellte Fragen

• Verpflichtet die EPBD Unternehmen dazu, ihre Gebäude zu renovieren?

  Nein, nicht unmittelbar. Die Richtlinie verpflichtet die Mitgliedstaaten, Ziele für ihren nationalen Gebäudebestand zu erreichen. Die Umsetzungsbestimmungen legen die Pflichten und Verfahren fest. Bei Nichtwohngebäuden gelten die Mindeststandards außerdem für den energetisch schlechtesten Teil des Gebäudebestands, nicht für alle Gebäude.

• Welche Fristen stehen für Nichtwohngebäude unmittelbar bevor?

  Zu den nächsten Fristen gehören die Pflicht zur Installation von Solaranlagen auf neuen Nichtwohngebäuden mit mehr als 250 Quadratmetern bis zum 31. Dezember 2026 sowie auf Gebäuden mit mehr als 500 Quadratmetern, die umfassend renoviert werden, bis zum 31. Dezember 2027. Danach folgt die Pflicht zu Automatisierungs- und Steuerungssystemen bei Anlagen über 70 kW bis Ende 2029.

• Hat Italien die EPBD umgesetzt?

  Zum Ablauf der Frist am 29. Mai 2026 war die Umsetzung noch nicht abgeschlossen; auch der nationale Gebäuderenovierungsplan war verspätet. Die italienischen Anwendungsregeln einschließlich möglicher Ausnahmen werden durch die Umsetzungsverordnungen festgelegt.

• Was ändert sich beim Energieausweis?

  Die Richtlinie sieht eine harmonisierte Skala von A bis G vor, wobei Klasse A Gebäuden mit Nullemissionen und Klasse G den ineffizientesten Gebäuden vorbehalten ist. Außerdem soll der Energieausweis mehr Informationen enthalten und europaweit vergleichbar sein.

• Wie hängen die EPBD und die Pflicht zu Automatisierungssystemen zusammen?

  Die BACS-Pflicht ist in der Richtlinie selbst für Nichtwohngebäude vorgesehen, deren technische Anlagen bestimmte Leistungsschwellen überschreiten, sofern dies technisch und wirtschaftlich machbar ist. Sie wirkt sich besonders stark auf bestehende Gebäude aus, weil sie die technischen Anlagen und nicht die Gebäudehülle betrifft.

So beginnen Sie

Der erste Schritt kostet fast nichts: Erstellen Sie eine Liste Ihrer Gebäude mit Fläche, jährlichem spezifischem Energieverbrauch, Leistung der Heizungsanlagen, vorhandenen Automatisierungssystemen und Anzahl der Parkplätze.
Diese Tabelle zeigt bereits, welche Immobilien zuerst betroffen sein werden und welche Pflichten am frühesten greifen. So wird aus einer als bedrohlich empfundenen Richtlinie ein nach Prioritäten geordneter Arbeitsplan.