Unterschied zwischen außerordentlicher Instandhaltung und Gebäudesanierung: Was man wissen sollte

Warum es entscheidend ist, zwischen außerordentlicher Instandhaltung und Gebäudesanierung zu unterscheiden

Das Verständnis des Unterschieds zwischen außerordentlicher Instandhaltung und Gebäudesanierung ist für alle, die Immobilien verwalten – privat wie gewerblich – von zentraler Bedeutung. Eine korrekte Einstufung der Maßnahmen hilft, Sanktionen zu vermeiden, steuerliche Vergünstigungen zu nutzen und Arbeiten effizient zu planen. Die italienische Gesetzgebung unterscheidet diese beiden Kategorien klar, mit konkreten Auswirkungen auf Genehmigungen, Zeitpläne und Kosten.

Rechtliche Definitionen: Was das Gesetz sagt

Gemäß D.P.R. 380/2001, Art. 3:

• Außerordentliche Instandhaltung: Maßnahmen zur Erneuerung oder zum Austausch von Gebäudeteilen, auch tragenden, ohne Veränderung von Gesamtvolumen, Gebäudeform oder Nutzungsart.
• Gebäudesanierung: Maßnahmen, die zu einer tiefgreifenden Umgestaltung des Gebäudes führen, auch mit Änderungen von Volumen, Gebäudeform oder Nutzungsart.

Weitere relevante Kategorien sind die ordentliche Instandhaltung (kleine Reparaturen und Ersatzmaßnahmen ohne strukturelle Änderungen), die Restaurierung und konservierende Sanierung sowie der Neubau.

Technische und praktische Unterschiede: Wie man sie erkennt

Um zwischen außerordentlicher Instandhaltung und Gebäudesanierung zu unterscheiden, sollten einige Schlüsselkriterien berücksichtigt werden:

• Außerordentliche Instandhaltung:
• Austausch von Anlagen (Elektro-, Sanitär-, Heizungsanlagen) ohne Eingriff in die tragende Struktur.
• Erneuerung tragender Bauteile wie Decken oder Treppen, sofern das Volumen unverändert bleibt.
• Innere Umgestaltungen wie das Errichten oder Entfernen nichttragender Trennwände.

• Gebäudesanierung:
• Abriss und Wiederaufbau, auch teilweise.
• Erhöhung des Bauvolumens oder Änderung der Gebäudeform.
• Änderung der Nutzungsart (z. B. von Büro zu Wohnraum).
• Maßnahmen mit Eingriff in die tragende Struktur oder das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes.

Eine falsche Einstufung kann zu Verzögerungen, Sanktionen und dem Verlust steuerlicher Vorteile führen. Es ist unerlässlich, die Art der Arbeiten vor Beginn sorgfältig zu prüfen.

Verwaltungsverfahren und erforderliche Genehmigungen

Jede Art von Maßnahme erfordert spezifische baurechtliche Genehmigungen:

• CILA (Bescheinigte Anzeige des Baubeginns): für die meisten außerordentlichen Instandhaltungsmaßnahmen ohne Eingriff in tragende Bauteile.
• SCIA (Zertifizierte Anzeige des Tätigkeitsbeginns): erforderlich für komplexere Maßnahmen, auch strukturelle, ohne Volumenerhöhung.
• Baugenehmigung: verpflichtend bei Sanierungen mit Erweiterungen, Änderung der Gebäudeform oder Nutzungsänderung.

Ein Fehler bei der Wahl der richtigen Genehmigung kann zu Verwaltungssanktionen und in schwerwiegenden Fällen zu Baurechtsverstößen führen, mit Baustopp und Verlust von Förderungen.

Steuerliche Vergünstigungen: Welche Möglichkeiten genutzt werden können

Sowohl die außerordentliche Instandhaltung als auch die Gebäudesanierung ermöglichen den Zugang zu wichtigen steuerlichen Förderungen:

• Sanierungsbonus: 50 % Steuerabzug auf die bis zum 31. Dezember 2025 entstandenen Kosten, mit variablen Höchstbeträgen.
• Möbelbonus: 50 % Steuerabzug für Möbel und Großgeräte, gekoppelt an außerordentliche Instandhaltung oder Sanierungsmaßnahmen.
• Ökobonus und weitere Förderungen: verfügbar für Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz oder Barrierefreiheit, häufig in Kombination mit umfangreicheren Sanierungen.

Achtung: Die korrekte Einstufung der Maßnahme ist entscheidend, um den Anspruch auf Steuerabzüge nicht zu verlieren und gesetzliche Fristen einzuhalten.

Praktische Tipps für die Verwaltung von Bauarbeiten

Um Fehler zu vermeiden und Zeit sowie Kosten zu optimieren, wird empfohlen:

• Auf qualifizierte Fachkräfte zurückgreifen (Architekt, Ingenieur, Vermessungsingenieur) für Bewertung und Genehmigungsmanagement.

• Immer prüfen:
• Wenn tragende Bauteile verändert oder das Volumen erhöht wird.
• Wenn sich die Nutzungsart der Immobilie ändert.
• Wenn neue Anlagen geplant oder bestehende wesentlich geändert werden.

Eine präventive Checkliste reduziert das Fehlerrisiko und gewährleistet die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben.

Digitalisierung und intelligentes Management: Der Mehrwert digitaler Plattformen

Die Digitalisierung von Bauprozessen über Plattformen wie Digital Twin und CMMS ermöglicht eine zentrale Dokumentenverwaltung, die Überwachung des Projektfortschritts und erleichtert die Einhaltung gesetzlicher Anforderungen.

• Digitale Historie der Maßnahmen jederzeit verfügbar.
• Zusammenarbeit zwischen Fachleuten und vereinfachte Dokumentenverwaltung.
• Reduzierung von Fehlern und Verwaltungsaufwand dank automatisierter Benachrichtigungen und Workflows.

Ein smarter Ansatz steigert die operative Effizienz und erleichtert den Zugang zu Förderungen und Anreizen.

Zusammenfassung: Das Wichtigste auf einen Blick

Die Unterscheidung zwischen außerordentlicher Instandhaltung und Gebäudesanierung ist entscheidend für eine effektive Immobilienverwaltung. Die korrekte Einstufung der Maßnahmen, die Wahl der richtigen Genehmigung und der Einsatz digitaler Lösungen sind grundlegende Schritte, um Zeit und Kosten zu sparen und die Konformität sicherzustellen.