Unterschied zwischen ordentlicher und außerordentlicher Instandhaltung: Tabelle, Beispiele und Kostenvergleich

Ordentliche und außerordentliche Instandhaltung: was sie wirklich bedeuten

Das Verständnis der Unterschiede zwischen ordentlicher und außerordentlicher Instandhaltung ist entscheidend für alle, die Immobilien verwalten – sowohl im privaten Bereich als auch in Wohnungseigentümergemeinschaften. Diese Unterscheidung wirkt sich auf Baugenehmigungen, Kostenverteilung und den Zugang zu steuerlichen Vorteilen aus. Die Kenntnis der Regeln hilft, Fehler, Sanktionen und Streitigkeiten zu vermeiden.

Definitionen gemäß der italienischen Gesetzgebung

Die ordentliche Instandhaltung umfasst alle Maßnahmen zur Reparatur, Erneuerung und zum Austausch von Oberflächen von Gebäuden sowie alle Arbeiten, die erforderlich sind, um bestehende technische Anlagen funktionsfähig zu halten. Es handelt sich um Arbeiten, die weder die Struktur noch die Nutzung des Gebäudes verändern.
Die außerordentliche Instandhaltung hingegen betrifft Arbeiten, die strukturelle Teile des Gebäudes oder der Anlagen verändern, ohne jedoch das Gesamtvolumen oder die Nutzungsart zu ändern. Dazu zählen auch Maßnahmen zur Verbesserung und Modernisierung, die über die bloße Erhaltung hinausgehen.

Vergleichstabelle: ordentliche vs. außerordentliche Instandhaltung

Die folgende Tabelle vergleicht die wichtigsten Aspekte der beiden Instandhaltungsarten:

• Definition: Ordentlich = Erhaltung und Reparatur; Außerordentlich = strukturelle oder anlagentechnische Änderungen
• Beispiele: Ordentlich = Streichen, Austausch von Armaturen; Außerordentlich = Dachsanierung, Versetzen von Trennwänden
• Genehmigungen: Ordentlich = genehmigungsfrei; Außerordentlich = CILA oder SCIA
• Wer zahlt: Ordentlich = Mieter oder Eigentümergemeinschaft; Außerordentlich = Eigentümer oder Eigentümergemeinschaft
• Steuerliche Vorteile: Ordentlich = ausgeschlossen; Außerordentlich = häufig zulässig

Praktische Beispiele für Maßnahmen

Um die Art der Maßnahme leicht zu erkennen, finden Sie hier einige konkrete Beispiele:

• Ordentliche Instandhaltung:
• Anstrich von Innen- oder Außenwänden
• Austausch von Sanitäranlagen oder Armaturen
• Reinigung und Reparatur von Dachrinnen und Fallrohren
• Regelmäßige Wartung von Anlagen (Heizung, Aufzug)

• Außerordentliche Instandhaltung:
• Sanierung des Dachs oder der Fassade
• Vollständiger Austausch der Anlagen (elektrisch oder hydraulisch)
• Versetzen oder Entfernen von Trennwänden
• Strukturelle Verstärkung von Decken oder Fundamenten

Genehmigungen und bürokratische Verfahren

Für die ordentliche Instandhaltung sind keine Baugenehmigungen erforderlich: sie zählt zum genehmigungsfreien Bauen.
Die außerordentliche Instandhaltung erfordert hingegen die Einreichung von Unterlagen wie der CILA (Bescheinigte Anzeige des Arbeitsbeginns) für nicht tragende Maßnahmen oder der SCIA (Zertifizierte Meldung des Tätigkeitsbeginns) für Arbeiten an tragenden Bauteilen. Jüngste gesetzliche Vereinfachungen haben die Verfahren beschleunigt, dennoch ist es wichtig, die spezifischen Anforderungen bei der zuständigen Gemeinde zu prüfen.

Kosten und Aufteilung der Ausgaben

Die Aufteilung der Kosten variiert je nach Art der Maßnahme:

• Ordentliche Instandhaltung:
• Mieter verantwortlich in Mietverträgen (§ 1576 ZGB)
• Eigentümergemeinschaft für Gemeinschaftsflächen nach Miteigentumsanteilen

• Außerordentliche Instandhaltung:
• Eigentümer im Falle der Vermietung
• Eigentümergemeinschaft für Gemeinschaftsflächen mit anteiliger Kostenverteilung

Diese Unterscheidung ist entscheidend, um Streitigkeiten zu vermeiden und das Budget korrekt zu planen.

Steuerliche Vorteile und Förderungen

Außerordentliche Instandhaltungsmaßnahmen können Zugang zu steuerlichen Förderungen wie dem Renovierungsbonus oder dem Ökobonus erhalten, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Die ordentliche Instandhaltung ist in der Regel von Förderungen ausgeschlossen, es sei denn, sie ist Teil umfassenderer Arbeiten an den Gemeinschaftsflächen eines Gebäudes.

Wann sollte ein Techniker hinzugezogen werden

Es wird empfohlen, sich an einen qualifizierten Fachmann zu wenden, um Maßnahmen korrekt einzuordnen, Bauanträge zu verwalten und steuerliche Vorteile zu nutzen. Ein erfahrener Techniker hilft, Fehler zu vermeiden und alle geltenden Vorschriften einzuhalten.

Digitale Instandhaltungsverwaltung: konkrete Vorteile

Der Einsatz von digitalen Werkzeugen wie dem Digital Twin und CMMS-Systemen ermöglicht es, jede Maßnahme nachzuverfolgen, Dokumentationen und Fristen zu zentralisieren, die Kostenverteilung zu erleichtern und die Zusammenarbeit zwischen Verwaltern, Technikern und Dienstleistern zu verbessern. Eine digitale Verwaltung reduziert Fehler, Zeitaufwand und Kosten und macht die Instandhaltung effizienter und transparenter.

Zusammenfassung: warum die Unterscheidung entscheidend ist

Die Kenntnis des Unterschieds zwischen ordentlicher und außerordentlicher Instandhaltung ist unerlässlich für eine bewusste Immobilienverwaltung. Nur so lassen sich Kosten korrekt planen, gesetzliche Vorgaben einhalten und alle Einspar- und Innovationspotenziale ausschöpfen.