EPBD-direktiivi ”vihreistä rakennuksista”: mitä muutoksia se tuo yritys- ja palvelualan rakennuksiin

Rakennusten energiatehokkuutta koskeva eurooppalainen direktiivi EPBD (EU) 2024/1275 tunnetaan Italiassa nimellä ”vihreitä rakennuksia koskeva direktiivi”. Nimi on harhaanjohtava, sillä välittömimmät vaikutukset eivät koske asuntoja vaan toimistoja, liiketiloja, hotelleja, terveydenhuollon rakennuksia, kouluja ja teollisuushalleja.

Yrityskiinteistöjen hallinnoijille käytännön lähtökohta on selkeä. Direktiivi ei edellytä kaikkien rakennusten kunnostamista, vaan sitä, että rakennusten energiankulutus tunnetaan, heikoimmin suoriutuvat rakennukset nostetaan pois heikoimmasta ryhmästä ja rakennuksiin asennetaan teknisiä järjestelmiä ohjaavat järjestelmät.

Lyhyesti:

• Se koskee myös muita kuin asuinrakennuksia, ja ensimmäiset määräajat alkavat vuonna 2026.
• Palvelualan lähimmät kaksi velvoitetta ovat aurinkosähköjärjestelmät yli 250 neliömetrin uudisrakennuksissa ja teknisten järjestelmien automatisointi yli 70 kW:n teholla vuoden 2029 loppuun mennessä.
• Energiatehokkuuden vähimmäisvaatimukset koskevat heikoimmin suoriutuvia rakennuksia, eivät kaikkia rakennuksia.
• Italia ei ole vielä saattanut direktiiviä osaksi kansallista lainsäädäntöään: käytännön säännöt annetaan kansallisissa säädöksissä.

Mikä EPBD on ja miksi se koskee yrityskiinteistöjä?

EPBD on direktiivi, jossa asetetaan Euroopan rakennuskannan energiatehokkuustavoitteet vuoden 2050 hiilineutraaliustavoitteen saavuttamiseksi. Se ei koske suoraan kiinteistönomistajia, vaan velvoittaa jäsenvaltioita saattamaan sen osaksi kansallista lainsäädäntöään.
Tämä selittää, miksi monet hälyttelevät viestit ovat olleet epätarkkoja. Direktiivi ei velvoita omistajaa aloittamaan rakennustöitä tiettyyn päivämäärään mennessä, vaan edellyttää valtioilta mitattavia tuloksia rakennuskannan tasolla. Kansallisessa lainsäädännössä määritellään, miten tavoitteet saavutetaan.
Palvelualan rakennusten osalta käytännön vaikutukset ovat kuitenkin pitkälti samat. Eurooppalaiset tavoitteet muuttuvat uudisrakentamista, merkittäviä peruskorjauksia, teknisiä järjestelmiä ja laitteita koskeviksi velvoitteiksi, ja niiden määräajat on jo määritelty.

Missä vaiheessa Italia on?

Tämä epävarmuus on syytä pitää mielessä, kun lukee mitä tahansa aihetta käsittelevää sisältöä, myös tätä artikkelia.
Kansallisen täytäntöönpanon määräaika oli 29. toukokuuta 2026, mutta Italia saavutti määräajan saattamatta direktiiviä osaksi kansallista lainsäädäntöään. Myös kansallinen rakennusten peruskorjaussuunnitelma oli toimittamatta, vaikka se olisi pitänyt lähettää 31. joulukuuta 2025 mennessä. Tämän seurauksena käynnistettiin rikkomusmenettely.
Käytännössä tämä tarkoittaa kahta asiaa. Ensinnäkin Italian kynnysarvot, poikkeukset ja soveltamismenettelyt määritellään kansallisissa täytäntöönpanosäädöksissä, jotka on tarkistettava niiden julkaisemisen jälkeen. Toiseksi Euroopan määräajat ovat edelleen suunnittelun lähtökohta: jos rakennusten arviointia lykätään säädösten julkaisemiseen asti, toimenpiteitä joudutaan toteuttamaan kiireessä.

Palvelualan rakennusten tärkeät määräajat

Määräajat ovat direktiivissä määritellyt. Kansallisessa täytäntöönpanossa niitä voidaan täsmentää, poikkeuksia voidaan ottaa käyttöön ja tarkastusmenettelyt voidaan määritellä.

Mitä ”heikoimmin suoriutuvat 16 %” oikeastaan tarkoittaa?

Tämä on usein väärin ymmärretty kohta. MEPS-vaatimukset eivät määritä kaikille rakennuksille samaa energialuokkaa, vaan suhteellisen raja-arvon, joka lasketaan 1. tammikuuta 2020 olemassa olleen kansallisen rakennuskannan perusteella ja mitataan kilowattitunteina neliömetriä kohti vuodessa.
Vuoteen 2030 mennessä muiden kuin asuinrakennusten on poistuttava rakennuskannan heikoimmin suoriutuvasta 16 prosentista; vuoteen 2033 mennessä vastaava osuus on 26 prosenttia. Käytännössä velvoite kohdistuu ensin energiatehokkuudeltaan heikoimpiin kiinteistöihin. Rakennuksen riskin arvioimiseksi on tunnettava sen todellinen ominaisenergiankulutus, ei pelkästään energiatodistuksessa ilmoitettu luokka.
Myös energiatodistus muuttuu: direktiivissä säädetään yhdenmukaistetusta A–G-asteikosta, jossa A-luokka on varattu nollapäästöisille rakennuksille ja G-luokka vastaa tehottomimpia rakennuksia.

Mitä nyt kannattaa tehdä?

Sillä välin kun säädöksiä odotetaan, hyödyllinen työ ei ole lainsäädännöllistä vaan tiedonkeruuta:

• Selvitä rakennusten todellinen energiankulutus. Neliömetriä kohti laskettu ominaiskulutus on MEPS-vaatimusten mittayksikkö, ja se on laskettava todellisen kulutuksen perusteella. Se on myös energiakatselmuksen lähtökohta.
• Kartoita teknisten järjestelmien tehot. Vuoden 2029 loppuun mennessä sovellettava 70 kW:n BACS-raja koskee paljon useampia rakennuksia kuin usein ajatellaan. Raja-arvon ylittävät kiinteistöt kannattaa listata ennen määräajan lähestymistä.
• Arvioi katot. Pinta-ala, suuntaus ja kantavuus ratkaisevat, onko aurinkosähkövelvoitteen toteuttaminen helppoa vai kallista, ja arviointi vie aikaa.
• Aseta toimenpiteet järjestykseen takaisinmaksuajan mukaan. Määräajat ovat reunaehtoja, eivät suunnitelma. Toimenpiteet kannattaa silti valita kannattavuuden perusteella, kuten selitämme rakennusten energiatehokkuuden parantamista käsittelevässä oppaassamme.
• Säilytä todisteet. Historialliset kulutustiedot, tehdyt toimenpiteet sekä suorituskyky ennen ja jälkeen niiden ovat tarpeen vaatimustenmukaisuuden osoittamiseksi ja kannustimien saamiseksi.

Toimialoittain: missä velvoitteet tulevat voimaan ensin

Sama velvoite vaikuttaa eri tavoin kiinteistön tyypin mukaan:

• Toimistot ja pääkonttorit: keskitetyt järjestelmät ylittävät usein automaatiolle asetetut tehorajat, ja yritysten pysäköintialueet voivat käynnistää latauspisteitä koskevat vaatimukset. Lue lisää: toimiston energiankulutuksen vähentäminen.
• Vähittäiskauppa ja kauppakeskukset: yksittäiset myymälät ovat usein pieniä ja vuokrattuja. On selvitettävä, kuka – omistaja vai vuokralainen – toteuttaa ja maksaa toimenpiteet sekä kuka vastaa tiedoista. Lue lisää: energianhallinta vähittäiskaupassa ja kauppakeskuksissa.
• Hotellit: suuret pinta-alat, tehokkaat tekniset järjestelmät ja jatkuvat mukavuusvaatimukset tekevät automaatiosta käytännöllisimmän ensimmäisen vaiheen ennen rakennuksen vaippaan kohdistuvia töitä. Lue lisää: hotellien energianhallinta.
• Sairaalat ja hoivakodit: suuri asennettu teho ja jatkuvasti toimivat järjestelmät. BACS-kynnykset ylittyvät helposti, mutta vaatimukset on täytettävä vaarantamatta toiminnan jatkuvuutta tai viihtyvyyttä. Lue lisää: sairaaloiden ja hoivakotien energianhallinta.
• Koulut ja julkiset rakennukset: rakennuskanta on usein vanhaa, joten se on alttiimpi vähimmäisvaatimuksille. Tilannetta helpottavat kuitenkin kohdennetut rahoitusmahdollisuudet ja julkiselle sektorille jo voimassa olevat velvoitteet. Lue lisää: koulujen energiatehokkuuden parantaminen ja julkisten rakennusten energiatehokkuuden parantaminen.

Kannustimet auttavat, mutta niilläkin on määräaikansa

Eurooppalaiset velvoitteet ja kansalliset kannustimet noudattavat eri aikatauluja, ja tämä kannattaa ottaa huomioon suunnittelussa.
Conto Termico -tukiohjelma on avoin myös yrityksille palvelualan rakennusten toimenpiteisiin, kuten eristämiseen, energiatehokkaaseen valaistukseen ja rakennusautomaatioon. Uusi Transition 5.0 -suunnitelma kattaa myös verkkoon liitetyt aineettomat hyödykkeet, kuten valvontaohjelmistot. Näillä toimenpiteillä on omat tukikelpoisuusaikansa: jos toimenpiteet suunnitellaan vain direktiivin määräaikojen perusteella, tukien hakuaika voi mennä ohi.

Miten direktiivi liittyy sertifiointeihin ja ISO 50001 -standardiin

Kolme erilaista toimintatapaa, jotka tarvitsevat suurelta osin samoja tietoja.
EPBD on rakennusten suorituskykyä koskevaa sääntelyä. LEED-, BREEAM- ja WELL-sertifioinnit ovat vapaaehtoisia ja palvelevat markkinoiden tarpeita. ISO 50001 on johtamisjärjestelmä, joka jäsentää organisaation sisäisiä prosesseja.
Jos näitä lähestymistapoja käsitellään erikseen, samat tiedot kerätään kolme kertaa. Kun energiankulutuksen ja ympäristöolosuhteiden seuranta järjestetään kerralla, se kattaa kaikkien kolmen tietotarpeet ja valmistaa myös tuleviin kansallisiin täytäntöönpanosäädöksiin.

BACS-velvoite vaikuttaa ensimmäisenä teknisiin järjestelmiin

Kaikista määräajoista automaatiota koskeva velvoite on konkreettisin olemassa olevien rakennusten hallinnoijille, koska rakennuksen vaippaa ei tarvitse muuttaa.
Direktiivi edellyttää, että muun kuin asuinkäytön rakennukset, joiden lämmitysjärjestelmien teho ylittää tietyn rajan, varustetaan rakennusautomaatio- ja ohjausjärjestelmillä silloin, kun se on teknisesti ja taloudellisesti toteutettavissa. 290 kW:n raja on jo säädetty, ja 70 kW:n raja tulee voimaan vuoden 2029 loppuun mennessä.
Tällaisen järjestelmän on pystyttävä seuraamaan ja analysoimaan energiankulutusta, havaitsemaan järjestelmien tehokkuuden heikkeneminen ja mahdollistamaan säätöjen muuttaminen. Nämä ovat BMS-järjestelmän toimintoja. Keskikokoisissa ja pienissä rakennuksissa ne voidaan nykyään toteuttaa myös kevyemmillä pilvipohjaisilla ratkaisuilla, kuten kerromme artikkelissamme BMS-järjestelmistä ja rakennusautomaatiosta.

Työkalut: vaatimustenmukaisuus ja säästöt perustuvat samoihin tietoihin

Kaikki, mitä direktiivin mukaan on pystyttävä osoittamaan, perustuu samaan lähtökohtaan: on tiedettävä, kuinka paljon energiaa kukin rakennus kuluttaa, miten kulutus vaihtelee ja millaisissa olosuhteissa mukavuusvaatimukset täyttyvät.
UTwinin energianhallintaohjelmisto kattaa tämän osa-alueen: älymittarit ja IoT-anturit energian, veden, kaasun ja ympäristöparametrien mittaamiseen; tietojen keruu pilveen; visualisointi rakennuksen mallissa; poikkeamia havaitsevat tekoälyalgoritmit; sekä järjestelmien etäohjaus ulkoilman ja tilojen käyttöasteen perusteella.
Rakennuksissa, joissa perinteinen BMS ei ole taloudellisesti kannattava, kuten myymälöissä, supermarketeissa, hotelleissa, hoivakodeissa ja pienissä toimipaikoissa, alusta toimii kevyenä BMS-ratkaisuna, jonka CAPEX on jopa 70 % pienempi. Jos BMS on jo olemassa, alusta integroidaan siihen ja sen automaatiota tehostetaan.
Integroitu kunnossapito-ohjelmisto (CMMS) seuraa huoltotoimenpiteitä ja tuottaa dokumentaation, jota vaatimustenmukaisuuden osoittaminen edellyttää.

Usein kysytyt kysymykset

• Velvoittaako EPBD-direktiivi yritykset kunnostamaan rakennuksensa?

  Ei suoraan. Direktiivi velvoittaa jäsenvaltiot saavuttamaan tavoitteet kansallisen rakennuskantansa osalta, ja kansallisessa täytäntöönpanolainsäädännössä määritellään velvoitteet ja menettelyt. Muiden kuin asuinrakennusten vähimmäisenergiatehokkuusvaatimukset koskevat lisäksi rakennuskannan heikoimmin suoriutuvaa osaa, eivät kaikkia rakennuksia.

• Mitkä ovat lähimmät määräajat muille kuin asuinrakennuksille?

  Lähimpiä määräaikoja ovat aurinkosähköjärjestelmien asentaminen uusiin, yli 250 neliömetrin muihin kuin asuinrakennuksiin 31. joulukuuta 2026 mennessä sekä yli 500 neliömetrin rakennuksiin merkittävän peruskorjauksen yhteydessä 31. joulukuuta 2027 mennessä. Tämän jälkeen tulee velvoite asentaa automaatio- ja ohjausjärjestelmät yli 70 kW:n järjestelmiin vuoden 2029 loppuun mennessä.

• Onko Italia saattanut EPBD-direktiivin osaksi kansallista lainsäädäntöään?

  Kun 29. toukokuuta 2026 asetettu määräaika päättyi, direktiivin täytäntöönpano oli vielä kesken ja kansallinen rakennusten peruskorjaussuunnitelma oli myöhässä. Italian soveltamissäännöt, mahdolliset poikkeukset mukaan lukien, määritellään kansallisissa täytäntöönpanosäädöksissä.

• Mitä energiatehokkuustodistuksessa muuttuu?

  Direktiivissä säädetään yhdenmukaistetusta A–G-asteikosta, jossa A-luokka on varattu nollapäästöisille rakennuksille ja G-luokka tehottomimmille rakennuksille. Lisäksi energiatodistukseen sisällytetään enemmän tietoa, ja todistukset ovat vertailukelpoisia Euroopan tasolla.

• Miten EPBD liittyy automaatiojärjestelmien käyttövelvoitteeseen?

  BACS-velvoite sisältyy suoraan direktiiviin ja koskee muita kuin asuinrakennuksia, joiden teknisten järjestelmien teho ylittää tietyt rajat, kun toteutus on teknisesti ja taloudellisesti mahdollista. Se vaikuttaa eniten olemassa oleviin rakennuksiin, koska se koskee teknisiä järjestelmiä eikä rakennuksen vaippaa.

Mistä kannattaa aloittaa

Ensimmäinen toimenpide maksaa lähes olemattoman summan: listaa kiinteistökannan rakennukset ja kirjaa kunkin pinta-ala, vuotuinen ominaisenergiankulutus, lämmitysjärjestelmien teho, automaatiojärjestelmän olemassaolo ja pysäköintipaikkojen määrä.
Taulukko osoittaa jo, mitkä kiinteistöt joutuvat vaatimusten piiriin ensin ja mitkä velvoitteet tulevat vastaan ensimmäisinä. Näin uhkaavalta tuntuva direktiivi muuttuu tärkeysjärjestykseen perustuvaksi työsuunnitelmaksi.