Différence entre maintenance ordinaire et extraordinaire : tableau, exemples et comparaison des coûts

Maintenance ordinaire et extraordinaire : que signifie-t-elle réellement

Comprendre la différence entre maintenance ordinaire et extraordinaire est essentiel pour les gestionnaires immobiliers, tant dans le secteur privé que dans les copropriétés. Cette distinction a un impact sur les autorisations de travaux, la répartition des dépenses et l’accès aux avantages fiscaux. Connaître les règles permet d’éviter erreurs, sanctions et litiges.

Définitions selon la réglementation italienne

La maintenance ordinaire comprend toutes les interventions de réparation, de rénovation et de remplacement des finitions des bâtiments, ainsi que celles nécessaires au maintien en état des installations techniques existantes. Il s’agit de travaux qui ne modifient ni la structure ni l’usage du bien.
La maintenance extraordinaire, en revanche, concerne les travaux qui modifient des parties structurelles du bâtiment ou des installations, sans toutefois altérer le volume global ou la destination d’usage. Elle inclut également des interventions de modernisation et d’amélioration allant au-delà de la simple conservation.

Tableau comparatif : maintenance ordinaire vs extraordinaire

Le tableau suivant compare les principaux aspects des deux types de maintenance :

• Définition : Ordinaire = conservation et réparation ; Extraordinaire = modifications structurelles ou des installations
• Exemples : Ordinaire = peinture, remplacement de robinets ; Extraordinaire = réfection de toiture, déplacement de cloisons
• Autorisations : Ordinaire = travaux libres ; Extraordinaire = CILA ou SCIA
• Qui paie : Ordinaire = locataire ou copropriété ; Extraordinaire = propriétaire ou copropriété
• Avantages fiscaux : Ordinaire = exclus ; Extraordinaire = souvent admis

Exemples pratiques d’interventions

Pour identifier facilement le type d’intervention, voici quelques exemples concrets :

• Maintenance ordinaire :
• Peinture des murs intérieurs ou extérieurs
• Remplacement des sanitaires ou de la robinetterie
• Nettoyage et réparation des gouttières et descentes
• Entretien périodique des installations (chaudière, ascenseur)

• Maintenance extraordinaire :
• Réfection de la toiture ou de la façade
• Remplacement complet des installations électriques ou hydrauliques
• Déplacement ou démolition de cloisons
• Renforcement structurel des planchers ou des fondations

Permis et démarches administratives

Pour la maintenance ordinaire, aucun permis de construire n’est requis : il s’agit de travaux libres.
La maintenance extraordinaire nécessite en revanche le dépôt de démarches telles que la CILA (Communication de début de travaux certifiée) pour les interventions non structurelles, ou la SCIA (Déclaration certifiée de début d’activité) pour les travaux impliquant des éléments structurels. Les récentes simplifications réglementaires ont allégé les procédures, mais il reste essentiel de vérifier les exigences spécifiques auprès de la mairie compétente.

Dépenses et répartition des coûts

La répartition des dépenses varie selon le type d’intervention :

• Maintenance ordinaire :
• Locataire responsable dans les contrats de location (art. 1576 du Code civil)
• Copropriété pour les parties communes, selon les tantièmes

• Maintenance extraordinaire :
• Propriétaire en cas de location
• Copropriété pour les parties communes, avec répartition selon les tantièmes

Cette distinction est essentielle pour éviter les litiges et planifier correctement le budget.

Avantages fiscaux et aides

Les interventions de maintenance extraordinaire peuvent bénéficier de dispositifs fiscaux tels que le bonus rénovation ou l’écobonus, à condition de respecter les critères légaux. La maintenance ordinaire est généralement exclue des aides, sauf lorsqu’elle fait partie de travaux plus larges sur les parties communes d’un immeuble.

Quand faire appel à un technicien

Il est conseillé de faire appel à un professionnel pour la classification correcte des interventions, la gestion des démarches administratives et l’accès aux aides fiscales. Un technicien qualifié permet d’éviter les erreurs et de garantir le respect de la réglementation en vigueur.

Gestion numérique de la maintenance : avantages concrets

L’utilisation d’outils numériques tels que le Digital Twin et les systèmes CMMS permet de suivre chaque intervention, de centraliser la documentation et les échéances, de faciliter la répartition des dépenses et d’améliorer la collaboration entre syndics, techniciens et prestataires. La gestion numérique réduit les erreurs, les délais et les coûts, rendant la maintenance plus efficace et transparente.

Récapitulatif : pourquoi la distinction est essentielle

Connaître la différence entre maintenance ordinaire et extraordinaire est indispensable pour une gestion immobilière éclairée. Cela permet de planifier correctement les dépenses, de respecter la réglementation et de tirer parti de toutes les opportunités d’économies et d’innovation.