Directive EPBD sur les « bâtiments verts » : ce qui change pour les bâtiments d’entreprise et du secteur tertiaire

La directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments, EPBD (UE) 2024/1275, est connue en Italie sous le nom de « directive sur les bâtiments verts ». Cette appellation est trompeuse, car la partie qui aura l’impact le plus immédiat ne concerne pas les logements, mais les bureaux, les commerces, les hôtels, les établissements de santé, les écoles et les bâtiments industriels.

Pour les gestionnaires de biens immobiliers d’entreprise, le point pratique est simple. La directive n’exige pas de rénover tous les bâtiments : elle demande de connaître leur consommation énergétique, de faire sortir les bâtiments les moins performants de la catégorie la plus défavorable et de les équiper de systèmes de contrôle des installations techniques.

En bref :

• Elle concerne également les bâtiments non résidentiels, avec des échéances à partir de 2026.
• Les deux obligations les plus proches pour le secteur tertiaire sont l’installation de systèmes solaires sur les nouveaux bâtiments de plus de 250 mètres carrés et l’automatisation des installations de plus de 70 kW d’ici fin 2029.
• Les normes minimales de performance concernent les bâtiments les moins performants, et non tous les bâtiments.
• L’Italie n’a pas encore transposé la directive : les règles opérationnelles seront définies par les décrets nationaux.

Qu’est-ce que la EPBD et pourquoi concerne-t-elle les biens immobiliers d’entreprise ?

La EPBD est la directive qui fixe les objectifs européens de performance énergétique du parc immobilier en vue de la décarbonation d’ici 2050. Elle ne s’applique pas directement aux propriétaires : elle impose des obligations aux États membres, qui doivent la transposer dans leur droit national.
Cela explique pourquoi de nombreux messages alarmistes ont été imprécis. La directive n’oblige pas un propriétaire à lancer des travaux avant une date précise : elle impose aux États d’obtenir des résultats mesurables à l’échelle de leur parc immobilier, et les règles nationales déterminent les modalités.
Pour le secteur tertiaire, toutefois, les conséquences pratiques changent peu. Les objectifs européens se traduisent par des obligations concernant les constructions neuves, les rénovations importantes, les installations et les équipements techniques, avec des échéances déjà fixées.

Où en est l’Italie ?

C’est l’incertitude à garder à l’esprit lors de la lecture de tout contenu sur ce sujet, y compris cet article.
Le délai de transposition était fixé au 29 mai 2026, et l’Italie est arrivée à cette échéance sans avoir transposé la directive. Le plan national de rénovation des bâtiments manquait également à l’appel, alors qu’il devait être transmis avant le 31 décembre 2025, ce qui a entraîné l’ouverture d’une procédure d’infraction.
En pratique, cela signifie deux choses. Premièrement, les seuils, les exemptions et les modalités d’application en Italie seront ceux définis par les décrets de transposition, qu’il faudra consulter dès leur publication. Deuxièmement, les échéances européennes restent la référence pour la planification : ceux qui attendent le décret pour commencer à examiner leurs bâtiments devront ensuite agir dans l’urgence.

Les échéances importantes pour le secteur tertiaire

Les dates sont celles prévues par la directive : la transposition nationale peut les préciser, introduire des exemptions et définir les modalités de vérification.

Que signifie réellement « les 16 % les moins performants » ?

C’est le point le plus souvent mal compris. Les MEPS ne définissent pas une classe énergétique identique pour tous les bâtiments : ils fixent un seuil relatif, calculé à partir du parc immobilier national existant au 1er janvier 2020 et mesuré en kWh par mètre carré et par an.
D’ici 2030, les bâtiments non résidentiels doivent sortir de la catégorie regroupant les 16 % les moins performants du parc immobilier ; d’ici 2033, ils doivent sortir des 26 % les moins performants. En pratique, l’obligation concerne d’abord les biens immobiliers les moins efficaces sur le plan énergétique. Pour savoir si un bâtiment est concerné, il faut connaître sa consommation spécifique réelle, et pas seulement la classe indiquée sur son certificat de performance énergétique (APE).
Le certificat de performance énergétique évolue également : la directive prévoit une échelle harmonisée de A à G, la classe A étant réservée aux bâtiments à émissions nulles et la classe G correspondant aux bâtiments les moins efficaces.

Que faut-il faire dès maintenant ?

En attendant les décrets, le travail utile n’est pas réglementaire, mais consiste à recueillir des informations :

• Connaître la consommation réelle des bâtiments. La consommation spécifique par mètre carré est l’unité utilisée pour les MEPS et doit être calculée à partir des consommations réelles. C’est également le point de départ d’un audit énergétique.
• Recenser la puissance des installations. Le seuil BACS de 70 kW à respecter d’ici fin 2029 concerne beaucoup plus de bâtiments qu’on ne le pense : il est préférable de répertorier les biens dépassant ce seuil avant que l’échéance approche.
• Évaluer les toitures. La superficie, l’orientation et la capacité portante déterminent si l’obligation solaire sera simple ou coûteuse à mettre en œuvre, et cette évaluation prend du temps.
• Classer les interventions selon leur délai de retour sur investissement. Les échéances sont des contraintes, pas un plan. Les interventions doivent toujours être choisies en fonction de leur rentabilité, comme nous l’expliquons dans notre guide sur l’amélioration de l’efficacité énergétique des bâtiments.
• Conserver les preuves. Les consommations historiques, les interventions réalisées et les performances avant et après les travaux seront nécessaires pour démontrer la conformité et accéder aux aides.

Secteur par secteur : où les obligations s’appliqueront en premier

Une même obligation a des conséquences différentes selon le type de bien immobilier :

• Bureaux et sièges sociaux : les installations centralisées dépassent souvent les seuils de puissance prévus pour l’automatisation, et les parkings d’entreprise peuvent déclencher des exigences concernant les points de recharge. Pour en savoir plus : réduire la consommation énergétique au bureau.
• Commerce de détail et centres commerciaux : de nombreux points de vente sont individuellement petits et souvent loués. Il faut déterminer qui, du propriétaire ou du locataire, réalise et finance les travaux, et qui conserve les données. Pour en savoir plus : management de l’énergie dans le commerce de détail et dans les centres commerciaux.
• Hôtels : les grandes superficies, les installations importantes et les exigences permanentes de confort font de l’automatisation la solution la plus pratique avant d’intervenir sur l’enveloppe du bâtiment. Pour en savoir plus : management de l’énergie dans les hôtels.
• Hôpitaux et établissements d’hébergement pour personnes âgées : puissance installée élevée et installations en fonctionnement continu. Les seuils BACS sont facilement dépassés, mais les obligations doivent être gérées sans compromettre la continuité opérationnelle ni le confort. Pour en savoir plus : management de l’énergie dans les hôpitaux et les établissements pour personnes âgées.
• Écoles et bâtiments publics : le parc immobilier est souvent ancien et donc plus exposé aux normes minimales de performance, mais des financements dédiés et des obligations déjà en vigueur pour le secteur public peuvent aider. Pour en savoir plus : amélioration de l’efficacité énergétique dans les écoles et dans les bâtiments publics.

Les aides sont utiles, mais elles ont aussi leurs échéances

Les obligations européennes et les aides nationales suivent des calendriers distincts, dont il faut tenir compte dans la planification.
Le programme Conto Termico est également accessible aux entreprises pour les travaux dans les bâtiments du secteur tertiaire, notamment l’isolation, l’éclairage efficace et les systèmes d’automatisation des bâtiments. Le nouveau Plan Transition 5.0 couvre aussi les actifs immatériels interconnectés, tels que les logiciels de surveillance. Ces mesures ont leurs propres périodes d’éligibilité : planifier les travaux uniquement selon les échéances de la directive risque de faire manquer les aides.

Comment la directive s’articule avec les certifications et l’ISO 50001

Trois démarches différentes qui nécessitent en grande partie les mêmes données.
La EPBD est une réglementation qui concerne la performance du bâtiment. Les certifications LEED, BREEAM et WELL sont volontaires et répondent aux besoins du marché. L’ISO 50001 est un système de management qui structure les processus internes.
Ceux qui abordent ces démarches séparément finissent par recueillir trois fois les mêmes informations. Ceux qui mettent en place une seule fois le suivi des consommations et des conditions environnementales couvrent les besoins d’information des trois démarches et seront également prêts lorsque les décrets de transposition seront publiés.

L’obligation BACS est celle qui concerne d’abord les installations techniques

Parmi toutes les échéances, l’obligation d’automatisation est la plus concrète pour les gestionnaires de bâtiments existants, car elle ne nécessite pas de modifier l’enveloppe du bâtiment.
La directive exige que les bâtiments non résidentiels équipés d’installations de chauffage dépassant une certaine puissance disposent de systèmes d’automatisation et de contrôle, lorsque cela est techniquement et économiquement réalisable : le seuil de 290 kW est déjà prévu, tandis que celui de 70 kW devra être respecté d’ici fin 2029.
Un tel système doit pouvoir surveiller et analyser les consommations, détecter les pertes d’efficacité des installations et permettre d’ajuster leur régulation. Ce sont les fonctions d’un BMS, qui peuvent aujourd’hui être assurées dans les bâtiments de taille moyenne et petite par des solutions cloud plus légères, comme nous l’expliquons dans notre article sur les BMS et l’automatisation des bâtiments.

Les outils : conformité et économies reposent sur les mêmes données

Tout ce que la directive demande de démontrer repose sur la même base : connaître la quantité d’énergie consommée par chaque bâtiment, l’évolution de cette consommation et les conditions de confort associées.
Le logiciel de management de l’énergie d’UTwin couvre ce besoin : fourniture de compteurs intelligents et de capteurs IoT pour l’énergie, l’eau, le gaz et les paramètres environnementaux ; collecte des données dans le cloud ; visualisation sur le modèle du bâtiment ; algorithmes d’IA détectant les anomalies ; et pilotage à distance des installations en fonction du climat extérieur et de l’occupation.
Pour les bâtiments dans lesquels un BMS traditionnel n’est pas rentable, comme les points de vente, les supermarchés, les hôtels, les établissements d’hébergement pour personnes âgées et les petits sites, la plateforme fonctionne comme un BMS léger, avec un CAPEX jusqu’à 70 % inférieur. Lorsqu’un BMS existe déjà, elle s’y intègre et renforce ses automatismes.
Le logiciel de maintenance intégré (CMMS) assure le suivi des interventions et fournit les documents nécessaires pour démontrer la conformité.

Questions fréquentes

• La directive EPBD oblige-t-elle les entreprises à rénover leurs bâtiments ?

  Non, pas directement. La directive oblige les États membres à atteindre des objectifs concernant leur parc immobilier national, tandis que les règles de transposition définissent les obligations et les modalités d’application. Pour les bâtiments non résidentiels, les normes minimales de performance concernent en outre la catégorie la moins performante du parc, et non tous les bâtiments.

• Quelles sont les échéances les plus proches pour les bâtiments non résidentiels ?

  Les échéances les plus proches sont l’obligation d’installer des systèmes solaires sur les nouveaux bâtiments non résidentiels de plus de 250 mètres carrés avant le 31 décembre 2026 et, pour les bâtiments de plus de 500 mètres carrés faisant l’objet d’une rénovation importante, avant le 31 décembre 2027. Vient ensuite l’obligation d’installer des systèmes d’automatisation et de contrôle pour les installations de plus de 70 kW d’ici fin 2029.

• L’Italie a-t-elle transposé la directive EPBD ?

  À l’échéance du 29 mai 2026, la transposition n’était pas terminée et le plan national de rénovation des bâtiments était également en retard. Les règles d’application en Italie, y compris les éventuelles exemptions, seront celles prévues par les décrets de transposition.

• Qu’est-ce qui change pour le certificat de performance énergétique ?

  La directive prévoit une échelle harmonisée de A à G, la classe A étant réservée aux bâtiments à émissions nulles et la classe G aux bâtiments les moins efficaces. Elle prévoit également un certificat plus détaillé et comparable à l’échelle européenne.

• Quel est le lien entre la EPBD et l’obligation d’installer des systèmes d’automatisation ?

  L’obligation BACS est prévue par la directive elle-même pour les bâtiments non résidentiels dont les installations dépassent certains seuils de puissance, lorsque cela est techniquement et économiquement réalisable. C’est la mesure qui affecte le plus les bâtiments existants, car elle concerne les installations techniques et non l’enveloppe du bâtiment.

Par où commencer

La première étape ne coûte presque rien : dresser la liste des bâtiments du patrimoine immobilier avec leur superficie, leur consommation spécifique annuelle, la puissance des installations de chauffage, la présence d’un système d’automatisation et le nombre de places de stationnement.
Ce tableau indique déjà quels biens seront concernés en premier et quelles obligations arriveront le plus tôt. Il transforme ainsi une directive perçue comme une menace en un plan d’action structuré par ordre de priorité.