Verschil tussen regulier en buitengewoon onderhoud: tabel, voorbeelden en kostenvergelijking

Regulier en buitengewoon onderhoud: wat betekent het echt

Het begrijpen van het verschil tussen regulier en buitengewoon onderhoud is essentieel voor iedereen die vastgoed beheert, zowel particulier als binnen een vereniging van eigenaars. Dit onderscheid heeft invloed op bouwvergunningen, kostenverdeling en toegang tot fiscale voordelen. Kennis van de regels helpt fouten, sancties en geschillen te voorkomen.

Definities volgens de Italiaanse regelgeving

Regulier onderhoud omvat alle werkzaamheden voor herstel, vernieuwing en vervanging van afwerkingen van gebouwen, evenals werkzaamheden die nodig zijn om bestaande technische installaties efficiënt te laten functioneren. Het gaat om werkzaamheden die de structuur of de bestemming van het gebouw niet wijzigen.
Buitengewoon onderhoud betreft daarentegen werkzaamheden die structurele onderdelen van het gebouw of installaties wijzigen, zonder het totale volume of de bestemming te veranderen. Hieronder vallen ook ingrepen voor verbetering en modernisering die verder gaan dan louter behoud.

Vergelijkende tabel: regulier vs. buitengewoon onderhoud

De onderstaande tabel vergelijkt de belangrijkste aspecten van de twee onderhoudstypen:

• Definitie: Regulier = behoud en reparatie; Buitengewoon = structurele of installatietechnische wijzigingen
• Voorbeelden: Regulier = schilderwerk, vervangen van kranen; Buitengewoon = dakrenovatie, verplaatsen van scheidingswanden
• Vergunningen: Regulier = vergunningsvrij; Buitengewoon = CILA of SCIA
• Wie betaalt: Regulier = huurder of VvE; Buitengewoon = eigenaar of VvE
• Fiscale voordelen: Regulier = uitgesloten; Buitengewoon = vaak toegestaan

Praktische voorbeelden van werkzaamheden

Om het type ingreep gemakkelijk te herkennen, volgen hier enkele concrete voorbeelden:

• Regulier onderhoud:
• Schilderen van binnen- of buitenmuren
• Vervanging van sanitair of kranen
• Reiniging en reparatie van dakgoten en regenpijpen
• Periodiek onderhoud van installaties (cv-ketel, lift)

• Buitengewoon onderhoud:
• Renovatie van het dak of de gevel
• Volledige vervanging van installaties (elektrisch of hydraulisch)
• Verplaatsen of verwijderen van scheidingswanden
• Structurele versteviging van vloeren of funderingen

Vergunningen en administratieve procedures

Voor regulier onderhoud zijn geen bouwvergunningen vereist: het valt onder vergunningsvrij bouwen.
Buitengewoon onderhoud vereist daarentegen het indienen van documenten zoals CILA (Melding start werkzaamheden) voor niet-structurele ingrepen, of SCIA (Gecertificeerde melding van start activiteiten) voor werkzaamheden aan dragende delen. Recente wettelijke vereenvoudigingen hebben de procedures versoepeld, maar het blijft belangrijk om de specifieke vereisten bij de gemeente te controleren.

Kosten en verdeling van de uitgaven

De verdeling van de kosten varieert afhankelijk van het type ingreep:

• Regulier onderhoud:
• Huurder verantwoordelijk volgens huurovereenkomsten (art. 1576 BW)
• VvE voor gemeenschappelijke delen volgens breukdelen

• Buitengewoon onderhoud:
• Eigenaar in geval van verhuur
• VvE voor gemeenschappelijke delen met verdeling op basis van breukdelen

Dit onderscheid is essentieel om geschillen te voorkomen en het budget correct te plannen.

Fiscale voordelen en subsidies

Buitengewone onderhoudswerkzaamheden kunnen in aanmerking komen voor fiscale voordelen zoals de renovatiebonus of ecobonus, mits aan de wettelijke voorwaarden wordt voldaan. Regulier onderhoud is doorgaans uitgesloten van subsidies, tenzij het deel uitmaakt van bredere werkzaamheden aan gemeenschappelijke delen van het gebouw.

Wanneer een technicus inschakelen

Het is raadzaam om een gekwalificeerde professional in te schakelen voor de juiste classificatie van de werkzaamheden, het beheer van bouwprocedures en toegang tot fiscale voordelen. Een ervaren technicus helpt fouten te voorkomen en alle geldende regelgeving na te leven.

Digitale onderhoudsbeheer: concrete voordelen

Het gebruik van digitale tools zoals de Digital Twin en CMMS-systemen maakt het mogelijk om elke ingreep te traceren, documentatie en deadlines te centraliseren, de kostenverdeling te vereenvoudigen en de samenwerking tussen beheerders, technici en leveranciers te verbeteren. Digitale beheeroplossingen verminderen fouten, tijd en kosten en maken onderhoud efficiënter en transparanter.

Samenvatting: waarom het onderscheid essentieel is

Het kennen van het verschil tussen regulier en buitengewoon onderhoud is essentieel voor een bewuste vastgoedbeheerstrategie. Alleen zo kunnen kosten correct worden gepland, regelgeving worden nageleefd en alle kansen op besparing en innovatie worden benut.